평범한 대학생이나 사회 초년생이었다면 누구나 한 번쯤 살아봤을 월세에 대한 이야기입니다. 하지만 평범하게 잘 계약하면 다행인데 그렇지 못한 경우가 많습니다. 부동산 중개인을 믿고 계약했는데 막상 입주하고 살아보니 녹물에 방충망은 떨어지고 없고 이곳저곳에서 하자가 엄청나게 발생하고요.
저 역시 엄청난 경험이 있기에..
밑의 내용은 제가 겪은 일을 바탕으로 적은 글입니다.
자 그럼 오늘 말씀드리고자 하는 것은 바로 월세 계약 시 어떤 점을 확인하고 주의해야 하는지 구체적으로 하나하나 알려드리겠습니다.
월세 계약시 반드시 알아야 할 주의사항
1. 허위매물인지 확인하기.
엄청나게 싸고 좋은 방이 나와서 연락했더니, 그 방은 나가고 없고 대신 다른 방이 있다면서 계약 유도를 합니다. 하지만 대체로 이런 경우에는 자신의 예산보다는 더 큰 월세를 보여줍니다.
혹시 허위매물을 등록한 업체가 있고 이것을 계속해서 등록되어 있다면, 국토교통부 산하의 부동산 광고시장 감시센터(budongsanwatch.kr/)에 살포시 신고하시면 됩니다.
2. 전월세 매물 확인하기
월세 매물을 확인하면서 반드시 하나하나 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 보통 빈집의 경우에는 가능하지만, 입 차인(세입자)이 살고 있을 때는 꼼꼼하게 확인하지 못하는 경우가 생깁니다. 특히나 요즘 같은 시국이라면 더 그렇죠.
만약 세입자가 살고 있다면, 제일 먼저 세입자의 이사날짜를 확인해보셔야 합니다.
그리고 중개사에게 매물의 하자를 꼼꼼히 체크해보시고, 살고 있는 세입자에게 하자 부분을 꼼꼼히 물어보셔야 합니다.
이후, 세입자에게 양해를 구하고 수돗물 수압 체크 및 녹물(기존의 세입자가 필터를 쓰는지 확인) , 베란다 누수 확인, 도배한 벽지 부분에 곰팡이가 있는지 확인하셔야 합니다. 또한 공과금이 얼마나 나오는지, 관리비가 얼마이며, 관리비에 포함되는 공과금 부분을 확인하셔야 합니다.
관리비에는 보통 관리비에 수도세가 포함이 되는데 이 수도세에 관련한 영수증을 첨부해달라고 요청해보세요. 업체를 부르지 않고 관리비가 터무니없다면 반드시 공동 전기료와 수도세를 확인해보셔야 합니다. ( 수도를 건물 통째로 묶어서 쓰는 경우도 있거든요)
3. 월세 및 전세 등기부등본 확인하기
보통 전세계약 시 확인을 많이 했는데, 부동산법 개정으로 전세는 줄고 고가의 월세가 생기다 보니, 월세에서도 기본적으로 챙기는 부분이 되었습니다. 보통 중개사를 끼고 계약할 시에는 중개사가 해주지만, 직거래를 한다면 직접 챙겨야 합니다.
그럴 때는 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 발급 및 인쇄가 가능하며 이때에는 임대인의 동의가 없어도 가능하니 반드시 챙겨야 합니다.
등기부등본으로 거래자와 실소유자가 같은 사람인지 확인하고, 등기부등본에 가압류, 가등기, 압류 등의 권리 제한 부분도 꼼꼼히 살피셔야 합니다.
다가구 주택의 경우에는 건물 자체가 하나의 등기로 묶이는데 그곳의보증금 총합과 근저당을 합친 뒤에 거래 매매가와 비교 뒤 비율이 70%가 넘는 경우는 거래하지 않으시는 게 좋습니다.
또한 국세 완납 증명서로 체납된 세금이 없는지 확인해보셔야 합니다.( 탈세의 경우, 위험합니다. ) 국세 완납증명서는 홈텍스에서 쉽게 발급받으실 수 있습니다.
4. 월세 계약서 작성할 때 주의사항
위의 주의사항을 전부 처리하고, 계약하기로 마음먹었다면, 가계약금을 임대인에게 드리는 게 좋습니다. 사실상 하자가 없고, 실소유자의 문제가 없는 경우에는 깨끗한 매물이라고 볼 수 있지요. 직거래의 경우에는 주인의 계좌를 받고 주인의 계좌에 입금할 시 받는 사람 통장 표시( 205호 가계약금 홍길동)이라고 쓰는 것이 좋습니다.
중개사무소의 경우 반드시 집주인과 통화하고, 통장 명의가 등기부등본에 나타나 있는 집주인과 동일한 지 확인하시 뒤에 입금하셔야 합니다. 중개사무소가 편한 이유가 중개사고가 생기면 중개사무소에서 보상을 해줘야 하는데 가끔 보험에 들어있지 않는 중개사무소도 있어서 조심하셔야 합니다.
이후 계약서를 작성할 시에는 계약서에 명시된 임대인이 맞는지 확인하고, 계약 시 특약 사항을 조심하셔야 합니다.
직거래 시 임대인에게 신분증을 확인하고, 또 특약사항에 어처구니없는 특약이 없는지 꼼꼼히 확인해보세요.
잘 모르는 경우에는 임대인에게 물어보세요. 그리고 될 수 있으면 계약 상황을 핸드폰으로 녹음하시면 더 좋습니다.
중개사 거래 시에도특약사항은 반드시 확인하고 넘어가셔야 합니다.
특약사항이 법보다 우선시될 순 없습니다. 다만, 법에서도 일정 부분 특약을 인정하고 넘어가는 부분이 있습니다.
(예 : 일반적인 손상 및 벽지가 누렇거나 바닥에 찍힌 생활 흠집 등은 원상회복의 의무가 없지만 특약에 의해 면제 및 세입자에게 부담하는 경우)
특약사항을 조절하시고 그에 따른 부분을 확인하시면 이제 마지막 입주만이 남았습니다.
5. 월세 입주시에 하자확인 주의사항
계약을 완료 후에 이사 전 입주 청소 시에 하나하나 꼼꼼히 다시 살피셔야 합니다.
공과금은 전부 정리가 되었나, 보일러는 잘 작동하는가, 옵션으로 구비되어 있는 시설물 작동에는 이상이 없는가? 등과 같이 모든 시설을 점검하고 이상이 있을 시에는 전부 사진을 찍고 임대인(집주인)에게 전송을 해야 합니다.
기본적으로 전구 같은 경우는 소모품이지만, 처음부터 작동되지 않는다면 집주인이 전부 해주어야 합니다.
즉, 시설을 원활히 사용할 수 있게끔 만들어놔야 합니다. (단, 입주 후 6개월 이후의 파손은 본인이 하셔야 합니다)
시설에 하자가 있는 부분을 전부 사진으로 찍고 그 부분들을 집주인에게 수리해달라고 요청하셔야 합니다. 또한 수리를 굳이 하지 않아도 본인이 사는데 별 지장이 없다면, 하자 부분은 찍어두고 하자 부분사진은 외장하드나 웹하드에 폴더를 만들어 저장해두시길 바랍니다.
이렇게 월세 입주 시에 주의 사항에 대해서 말씀드렸습니다.
사실 많다고 느끼실 수 있는데 직거래가 아니라면 중개소에서 거의 확인하는 부분입니다.
다만, 중개소를 거친다고 해도 주의해야 하는 것은 특약사항과 하자 보수에 대한 부분입니다.
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